Prenos pravice uporabe na funkcionalnem zemljišču PDF natisni

JEDRO:
V konkretni zadevi je tožena stranka prodala zemljiškoknjižno nevknjižen lokal, kar se je v sami prodajni pogodbi odrazilo tako, da tožeči stranki (takrat še) ni prenesla pravice uporabe na funkcionalnem zemljišču. V takšnih situacijah pa pravica uporabe (oziroma kasneje lastninska pravica) na funkcionalnem zemljišču ni neločljivo povezana z lastninsko pravico na prodani nepremičnini.


Opravilna številka: Sodba II Ips 312/2006
Opravilna številka 2: VSL I Cp 5130/2005
Oddelek: Civilni oddelek
Datum seje senata: 19.02.2009
Področje: STVARNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO
Institut: prodaja nevknjižene nepremičnine (poslovni prostor) - prenos pravice uporabe na funkcionalnem zemljišču - lastninska pravica - povezanost pravice uporabe in lastninske pravice - pravne napake - znižanje kupnine zaradi pravnih napak
Zveza: ZPP člen 213, 213/2.SPZ člen 105, 105/3.SZ člen 12, 12/3.

IZREK:
Revizija se zavrne.

OBRAZLOŽITEV:
1. Tožeča stranka v tej pravdi zahteva vračilo kupnine zaradi pravnih napak na prodanem poslovnem prostoru. Prvostopenjsko sodišče je tožbeni zahtevek zavrnilo, saj je presodilo, da uveljavlja odgovornost tožene stranke za pravne napake na stvari, ki ni bila predmet prodajne pogodbe. Ocenilo je tudi, da tožeča stranka ni pridobila pravice uporabe na funkcionalnem zemljišču in solastninske pravice na skupnih prostorih, delih objekta in napravah zgradbe, da zunanja ureditev objekta ni črna gradnja in da tožena stranka ni bila njen investitor.

2. Pritožbeno sodišče je pritožbo tožeče stranke zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo. Poudarilo je, da funkcionalno zemljišče ne preide na kupca na podlagi samega zakona in da lastninske pravice na njem ni mogoče prenašati s tradicijo.

Navedbe revidentke 3. Zoper to sodbo v zvezi s prvostopenjsko sodbo je tožeča stranka vložila revizijo in pravočasno dopolnitev iz vseh revizijskih razlogov s predlogom, naj ji revizijsko sodišče ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da sodbi nižjih sodišč razveljavi in zadevo vrne prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje. Navaja, da je nepravilna ugotovitev pritožbenega sodišča, da je predmet v pogodbi preciziran z navedbami: "na M. 4 v L.", v objektu L-1 T. v zazidalnem otoku CO 5/1", "v izmeri 54 m2" in "v lameli A, etaža pritličje", saj navedeno ne izhaja iz II. točke pogodbe (predmet pogodbe), kar predstavlja bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Nepravilna je tudi ugotovitev sodišča, da na navedenih parcelah stojijo drugi objekti, sicer prodajalec ne bi z overjenim podpisom dovolil bremen proste vknjižbe lastninske pravice na teh parcelah. Tožeča stranka opozarja na določbe 8., 16. in 18. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) in meni, da je dokazala nakup nepremičnine, glede katere uveljavlja jamčevalni zahtevek, zato je njen tožbeni zahtevek utemeljen. Sodišče je popolnoma prezrlo investitorstvo tožene stranke. Nepremičnini parc. št. 1001 in 100/2, ki sta bili v lasti tretjih oseb in na katerih se nahaja sporna nepremičnina, sta bili ukinjeni že pred prodajo predmetne nepremičnine. Tožena stranka ni bila nikoli lastnik teh dveh nepremičnin. Tožeča stranka je predlagala zaslišanje direktorja tožene stranke, njegovo zaslišanje je bilo tudi odrejeno, vendar priča na narok ni pristopila, čeprav je bilo vabilo izkazano. Sodišče je popolnoma prezrlo četrti odstavek 105. člena SPZ Šprej 12. in 13. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS/I, št. 18/91 in nasl., v nadaljevanju SZ)Ć, po katerem je solastnina vseh etažnih lastnikov na skupnih delih neločljivo povezana z lastnino na posameznem delu.

4. Revizija je bila vročena Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in nasprotni stranki (375. člen ZPP), ki nanjo ni odgovorila.

5. Revizija ni utemeljena.

6. Nižji sodišči sta ugotovili dejansko stanje, ki ga je v bistvenem mogoče povzeti v naslednjem:- pravni prednik tožene stranke je s tožečo stranko 21.12.1998 sklenil pogodbo, št. 15/98, o prodaji zemljiškoknjižno nevpisanega poslovnega prostora - lokala v pritličju objekta M. 4, v izmeri 54 m2, stoječega na parc. št. ... vse k.o. ...; - poslovni prostor je bil tožeči stranki izročen 12.1.1999 z zapisnikom o prevzemu (izročeni so ji bili tudi ključi in daljinski odpirač zapornice za notranje dvorišče); - predmet prodajne pogodbe ni bila pravica uporabe na funkcionalnem zemljišču (dovozna pot, parkirišče), temveč samo poslovni prostor; - pravni prednik toženke je bil investitor stanovanjsko poslovnega objekta z javnim zakloniščem, medtem ko je bil investitor zunanje ureditve U. ... v imenu Sklada stavbnih zemljišč mesta Ljubljane; - zunanja ureditev ni črna gradnja;- tožena stranka lokala ni prodajala kot investitor, temveč kot lastnica.

7. V ugotovitvi pritožbenega sodišča, da je predmet pogodbe preciziran s pogodbenimi navedbami: "na M. 4 v L.", "v objektu L-1 T. v zazidalnem otoku CO 5/1", "v izmeri 54 m2" in "v lameli A, etaža pritličje", ni najti zatrjevane bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, saj temelji na II. točki pogodbe z dne 21. 12. 1998.

8. Neutemeljen je revizijski očitek (verjetno bistvene kršitve določb pravdnega postopka) o izostalem zaslišanju direktorja tožene stranke. Predlagani dokaz je prvostopenjsko sodišče sicer sprejelo, vendar ga je kasneje zavrnilo in zaslišanja ni opravilo. Odločitev o neizvedbi tega dokaza je zato pravilna, saj lahko sodišče med postopkom prosto prekliče in spreminja že sprejete dokazne sklepe (drugi odstavek 213. člena ZPP).

9. Tožeča stranka se glede na vsebino revizije neutemeljeno zavzema za zaključek, da ji je bila prodana (neopredeljena) nepremičnina, ki se nahaja na vseh v pogodbi navedenih nepremičninah, in da ji zato pripada pravica do ustreznega solastninskega dela na vseh teh nepremičninah. Prodan ji je bil določen poslovni prostor, ki takrat še ni bil vknjižen v zemljiško knjigo in je bil iz tega razloga v pogodbi preciziran le do določene mere, vknjižba lastninske pravice pa je bila prestavljena na dan, ko bo postala mogoča. Takšna opisna navedba poslovnega prostora je bila po presoji revizijskega sodišča povsem skladna z običajno prakso prodaje nevknjiženih nepremičnin, pri čemer se dovolitev vknjižbe nanaša le na predmetno nepremičnino. Ob tem ni jasno, kakšno kršitev naj bi predstavljal revizijski očitek o prezrtju investitorstva, ki ga nenazadnje prvostopenjsko sodišče niti ni prezrlo (glej prvostopenjsko sodbo). Glede revizijskih navedb o lastništvu nepremičnin s parc. št. 1001 in 100/2 pa revizijsko sodišče ugotavlja, da gre za nedovoljene in zato neupoštevne revizijske novote (372. člen ZPP).

10. Neločljiva povezanost solastnine vseh etažnih lastnikov na skupnih delih z lastnino na posameznem delu se ne nanaša na povezanost s funkcionalnim zemljiščem, saj so skupni deli zgradbe le drugi deli, namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov, in zemljišče, na katerem stoji zgradba (tretji odstavek 105. člena SPZ). Ob tem sicer drži, da je SZ v tretjem odstavku 12. člena določal, da na funkcionalnem zemljišču obstoji solastnina vseh etažnih lastnikov (velja dodati, da etažna lastnina nastane šele z vknjižbo v zemljiški knjigi), vendar ni določal zahteve po neločljivi povezanosti solastnine na funkcionalnem zemljišču z lastninsko pravico na stanovanju. Zavzemanje tožeče stranke za drugačno rešitev je zato po oceni revizijskega sodišča neutemeljeno, saj zakonske določbe takšnih zaključkov ne omogočajo. V konkretni zadevi je tožena stranka prodala zemljiškoknjižno nevknjižen lokal, kar se je v sami prodajni pogodbi odrazilo tako, da tožeči stranki (takrat še) ni prenesla pravice uporabe na funkcionalnem zemljišču. V takšnih situacijah pa tudi po oceni revizijskega sodišča pravica uporabe (oziroma kasneje lastninska pravica) na funkcionalnem zemljišču ni neločljivo povezana z lastninsko pravico na prodani nepremičnini(1). Ker tožnici zatrjevanega temelja pridobitve lastninske pravice na funkcionalnem zemljišču nista izkazali, je njun zahtevek po znižanju kupnine zaradi pravnih napak (nezmožnost uporabe funkcionalnega zemljišča) iz pravnega posla prodajne pogodbe z dne 21. 12. 1998 neutemeljen.

11. Ker niso podani v reviziji uveljavljani razlogi in ne razlogi, na katere pazi po uradni dolžnosti (371. člen ZPP), je revizijsko sodišče revizijo na podlagi 378. člena ZPP zavrnilo.

---.---Op. št. (1): Podobno tudi dr. Miha Juhart, Funkcionalno zemljišče skozi čas in predpise, Pravna praksa, št. 3, 2008, str. 22


 
RocketTheme Joomla Templates